随着社会发展，老龄化程度的加深，我国已毫无争议地成为了世界上老龄人口最多的国家，面对这样巨大而真实存在的市场，与养老有关的地产式开发似乎已经成了摆在诸多企业面前的鲜香蛋糕，越来越多的企业开始进入养老地产领域。

中国式养老的独特之处

国外的模式不能搞简单化的“拿来主义”，而要走符合中国国情的“中国模式”。

一是要以“家”为核，先家庭，再自己。中国人以家为核心，在家族面前，实际上没有太多个性。首先每个人是整体中的一员，其次才是一个独立的个体。中国人对于家庭，尤其是对于孩子，有一种极为彻底的奉献精神，中国老人的幸福是与儿孙子女的生活关联在一起的，“儿孙满堂”是老人晚年最大的愿景。

但是，在西方人的家庭观念中，家庭成员个体的独立性非常强，他们先有个体而后再组成家庭。在西方老人的眼里，自己的旅行、度假、钓鱼、打猎、远足、园艺等有趣的老年生活才是主要的晚年愿景。

二是制度环境太“初级”。国内发展养老地产的制度环境主要体现在土地制度、政策制度、金融制度三个方面，目前这三方面制度的建设刚刚开始，政策环境远未成熟。由于养老的土地供给制度相较模糊，导致养老物业的市场供给一直没有明确的标准和数量统计，步伐依然比较缓慢。

国内关于养老的社会保障制度，一直缺少长效的顶层制度设计，国内的融资环境不佳，主流的融资渠道均为高息短贷、短债长投，对于养老这种投资周期长、利润水平低的行业，一般的金融机构都缺乏兴趣。这就导致开发企业必须要用各类快速回现的方式满足项目的资金需求，例如卖房、卖高额会员卡等以快速回现。

三是“未富先老”与“未老先衰”。“未富先老”已是既成现实，由于绝大多数老人的支付力有限，精打细算和消费理性是老人消费的特点，如果企业一味定位高端，后续项目经营会非常困难，降低支付门槛、创新支付方式是养老项目普遍待解的课题。

早些年，国内的医疗水平和保健意识还较低较弱，加上近年来日益严重的环境污染和食品安全等问题，绝大部分老年人的身体都存在某些机能不佳或慢性病，“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求成为真正的刚性需求，现在绝大部分的养老地产项目都定位于“健康高端老人”，已与真正的市场需求错位。

适合做养老地产的四类城市

从对不同城市的调研情况来看，不是所有的城市都能够做养老地产。实际上有四类城市更有条件做养老项目：

一是经济发达的高龄化城市。以北京、上海、广州为代表，这类城市中的老人数量众多，观念先进，有较好的财富积累，大多因为地产的上涨而身家数百万，完全有能力通过变卖现有房产或租赁房产，获得足够的资金入住专业性强的养老项目。

二是宜居型的经济发达移民城市。以成都、青岛、杭州、大连、深圳等城市为代表，由于这类城市有具备高支付力的子女，老人能够帮子女照看小孩，亦或接受子女的照料，享受优良的环境和城市的便利，合家团圆是根本的驱动力。不过因这类城市的房价涨幅较快，通过买房把老人迁居进来的阻力越来越大，这就需要在商业模式上的突破，例如租赁型的老年公寓。

三是一些生态资源和人文资源非常强势的全国目的地型城市。以海南、云南等一些城市为代表，因受旅游娱乐等因素的驱动而形成的短期度假居住。虽然此类城市的环境较好，但由于医疗、护理等核心资源跟不上，只适合于健康低龄老人，属于短期使用或阶段性居住，更适合做养生主题的开发。这种市场的特殊性决定了需要有创新的商业模式，而不能用传统的销售方式卖养老物业。

四是大城市周边的优美小镇。以乌镇、宜兴、嘉兴等一些城市为代表，这类小镇以其强势环境资源和文化同源的驱动吸引本地和周边地缘城市群客户过来养老居住。因此类城市文化与周边城市近乎相同，没有饮食、语言、习俗等方面上的差异，且交通相对方便，加上环境优美、生活成本低，非常适合老人身心的健康保持和慢病康复。

养老地产的三种开发模式

虽然养老地产的开发模式有很多种，例如专业养老院模式、社区养老服务模式、老年社区模式、养老综合体模式、老年大学模式等，但比较符合国内地产开发的模式主要有三种，分别是“隔代亲情社区模式”、“会员制医养综合体模式”和“养生目的地模式”。

一是隔代亲情社区模式。该模式打造的是一种适老化的生活社区，适合在城市外围区域开发（直接受城市公共交通辐射），开发规模约500-600亩较为适宜，开发企业需要自持少量养老物业用于经营，并依靠其他物业的销售来盈利。

整个社区适合年轻人群与健康老人混合居住，该模式的优点一是少量持有+大量销售的模式既可以让企业能够持续开发，又可以得到市场认可；二是年轻人+老人的混合居住可以降低老人的孤独心理，整个社区中的老人“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，使整个社区即有年轻活力又有安宁的居住氛围，市场接受度高。

二是会员制医养综合体模式。该模式打造的是一种专业化的养老机构，需要依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发，项目的占地规模较小，主要针对的是较为高龄的老人或慢病老人群体，并提供必要的专业护理服务。

三是养生目的地模式。该模式打造的是一种旅游+养生+养老的主题社区，是“强养生、弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般较远、自然资源较优良、地块规模较大，但是配套条件不足。该模式针对的主要客户不是老人，而是高保健意识的中高端家庭。

之所以称之为“养生目的地”，是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，形成目的地，以克服距离问题。该模式主要依靠物业销售、会员服务销售，以及持有设施的经营来盈利。

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图文来源：每日经济新闻

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