昨天我们聊了一个城市发展总部经济需要具备的条件，今天我们就聊聊承接总部经济的载体——总部基地。

总部基地(ABP)是承接总部经济的一种产品形态，ABP是它的英文缩写，全称是Advanced Business Park,英文翻译为：高级商务花园，以此来涵盖总部基地的建设主旨及立意。

Business Park的起源，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的“花园城市”理念：一个位于大城市边缘的小型城市—最佳人口约在3.2 万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。现代的Business Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。

Business Park的发展经历了四个阶段，逐渐形成了成熟的理念。

一、国内总部基地的发展

1、2003年被称为国内总部经济元年，总部经济概念首次提出，随即风行全国。

2、2005年北京丰台总部基地正式投入运营，国内首个总部基地正式浮出水面。

3、2005年～2011年继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以上海、广州、武汉、成都等为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地。

目前我国总部经济发展能力排名前十位的城市分别是：北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津、南京、青岛、武汉。

二、总部基地的效用

1、总部经济：提升区域的科技创新能力，帮助区域实现产业结构调整、升级与经济发展。

2、总部平台：发挥明显的内聚功能和扩散功能。

3、总部文化：实现不同社会、商业等文化之间的共存、对话、互补、共荣及整合，形成兼容并包、开放、创新的多元文化。

三、总部基地的开发模式

模式一：地产商主导——政府供地——开发项目——销售/招商

模式二：政府独立主导——成立投资公司——开发项目——招商

模式三：综合开发：包括成立投资公司—开发项目—招商或者土地供应—设置企业开发条件—开发项目—招商/销售

以上无论哪种模式，政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键。

四、总部基地开发基础条件分析

在具备发展总部经济的城市区域，企业总部基地的开发建设、一般具有城市内所在区位、交通、政策、产业基础四大优势、以此来支撑企业总部基地的发展。

城市内所在区位：项目所在区位在城市总体区位中具备优势，若属城市中心区域，更具有配套上的优势，并且减少项目配套开发成本。若偏离城市中心，则需打造商务配套功能，才能满足客群商务、办公需求。

交通：具备交通便捷、畅通、道路体系发达的优势，到车站、机场、城市中心方便快捷。

政策：以企业为主导的总部基地开发，目标为实现利润，政策优惠单一。符合政策导向、以政府参与的总部基地建设，兼顾社会与经济效益，对目标客户提供税收优惠、财政补贴、在政策上具有更强的优势。

产业：所在区域需要较强的第三产业，商业、服务业、金融业发达，具有多样化的产业基础，为项目的后期招商提供便利。

五、总部基地产品分析

 从总部基地的规模、规划、产品和景观四方面对产品进行分析。

规模：总部基地的规模与该城市的经济发展、产业机构、人均GDP、城市综合配套决定的市场容量和客户需求戚戚相关。一般新兴区域的开发规模较大，而越靠近城市中心区域，开发规模越小。

规划：项目规划上一般会根据城市产业基础、配套成熟度和产业结构特点进行规划，项目内部可根据目标企业行业类型进行分区，以便加强内部的聚集力和资源整合；同时会考虑中高档次的商业配套，以便满足企业的商务、生活需求。

产品：总部基地项目产品一般以独栋商务产品为主，高层为辅，独栋一般为4-5层，可满足企业办公各功能需求，面积区间在600-2000㎡左右；产品形态上除独栋之外，还可考虑双拼和联排形式，面积区间由几百至几千㎡变化；同时针对龙头和具有带动性的企业，可根据企业的特别需求提供定制服务。

景观：企业总部基地十分重视内部景观的打造，“生态”、“绿色”、“花园”等景观理念是大部分总部基地的景观主题，做到Advanced Business Park的真正诠释。

六、总部基地的商服配套

商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到总部基地的档次与形象，总部基地的商业规划定位应为中高档次的商业配套，商服业态更为丰富：星级酒店以满足商务接待；大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需求；公寓配套，满足员工居住置业需求；培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求。

代表案例：北京丰台总部基地

英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目 ，北京市政府列为重点外资工程之一。是一个以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。

项目优势：

交通条件：道路交通、轨道交通、铁路干线发达，至机场交通便捷。

优惠政策：凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。

生态优势：城区内最大占地面积，最多单体数量的总部楼集群以及总规划50%的绿化率，使得生态性与建筑的结合达到最紧密。

区域优势：与朝阳区CBD、中关村海淀园、金融街，亦庄开发区等周边几个经济功能区形成互补，成为城市新经济中心。

入驻企业：

企业行业：基地的入驻企业结构，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等；

企业实力：其平均注册资金近一亿元，北京以外企业约占40%以上；

产品形态：

通过对国内总部基地代表项目的分析，我们不难看出，欲打造总部基地项目，首先区域的经济、产业结构、科技水平、物流交通和服务体系需提供全方位支撑，其次在区域中应集位置优势、交通优势、商服优势和政策优势为一体，最后才是精准的市场定位、科学合理的项目规划、多功能的产品设计、全方位的渠道招商和贴心的后续服务。所以不是每个城市都适合总部经济，也不是每个城市都适合打造总部基地项目。

重庆中经产业经济研究院成立于2016年7月，是在重庆市民政局注册的民办非企业智库机构，通过对城市经济、区域经济、产业经济、产业集群、园区规划、企业战略发展的研究，为各地产业经济、区域经济的发展提供最优的顶层设计方案和实践指导，全力助推中国经济转型和产业升级。

重庆中经产业经济研究院服务内容涵盖工业、农业、康养、养老、科技、文旅、物流、教育等领域产业专项发展规划研究，产业地产、产业小镇、特色产业园、产业综合体等项目总体定位策划研究，以及政府产业促进、产业园区招商代理、运营管理、项目可行性研究、企业发展战略研究、区域城市更新研究等其他研究领域，可为客户提供一体化全程咨询服务。