导读：无论政府还是民营，产业思维都是园区成功的必要条件...

近几年，随着更多市场主体涌入，园区市场呈现出百花齐放的态势，各类模式和玩法越来越多样化。一些老板以房地产的思维做园区开发，虽然自己不懂产业，但凭借优渥的地段和成熟的商圈，也赚到了钱。

久而久之，市场上就出现了一种声音：是不是开发一个写字楼，随便套几个概念，也能叫产业园了？

从商业角度讲，地产开发确实能赚快钱。但这类园区本质上还是写字楼租赁，与真正意义上的产业园相差甚远。由于园区内部无法形成产业集聚，企业也不依赖园区发展，可以被轻易取代，长期发展缺乏内生力。

为什么做园区要有产业思维？一个有产业基因的园区，能够迅速集聚产业，带动本地经济发展。

1、产业思维可以帮助操盘者精准定位

「地段为王」是产业地产行业亘古不变的铁律。不同于住宅选址，交通便利、配套完善只是园区成功的基本要素之一。园区主导产业是否适配（园区主导产业在当地是否具备发展的基础）？产业（在当地）的集聚程度如何？产业配套是否齐全？产业扶持政策有没有竞争力？政企关系是否融洽等，都对项目的走势起着决定性作用。从产业的角度出发，基于自身产业优势，结合当地资源禀赋与政策导向选址，后续的招商运营工作便会事半功倍。反之，若以住宅的思维选址，拿地「只拿贵的，不拿对的」，结果可能适得其反。

2、用产业思维做园区可能得到政策倾斜

对政府来说，卖地不是目的（或者说不是最主要的目的），借园区的力量引来高科技企业和人才，带动地方产业转型升级、带来税收和产值，才是政府的核心诉求。把招租作为唯一目的的园区，大都在做「搬运工」的活儿——我们不生产企业，我们只是企业的搬运工，这样的园区是无法打动政府的，也不会获得什么特殊的关照。但如果园区在收取租金的同时能够帮助企业发展壮大，在招商运营上就更容易获得政府的支持，包括政府把你的园区作为标杆对外推介，或者授予你一些独特的政策或「牌照」，园区的价值也将随之水涨船高。

3、产业思维能够拉近园企距离

一次成功的招商，一定是建立在充分了解对方的基础之上。如果招商人员既不清楚园区对企业的意义，也不了解对方从事的行业，只从物理空间的角度向企业推销，对企业提出的专业性问题一无所知，企业一定不感兴趣。反之，如果你对企业的产品矩阵、技术路径、未来趋势有系统的了解，能够迅速找到对方的利益诉求，再从帮企业赚钱的角度出发，在比较中把园区的优势说透，企业就会觉得你是内行、是专家，很愿意和你合作。

4、产业思维能为园区拓宽护城河

「网络效应」是园区重要的护城河之一。

笔者见过一些园区，前期干得热火朝天，可做着做着就遇到了瓶颈，因为房子都租满了，每天都是处理些鸡毛蒜皮的小事儿，老板空有一腔抱负却不知如何施展。如果操盘者对产业有系统的思考，便可以园区为载体，连接相关领域的生产要素、企业集群、创新机构、服务主体，撬动各方面的力量和资源为你服务。随着各方资源的相互作用、相互配合，就会推进生态滚雪球式成长，这是任何租售项目或写字楼项目都不具备的独特优势。

5、产业思维能够拓宽盈利渠道

理论上说，产业园区应该赚产业的钱（或者说企业成长的钱）。但现实中由于政企利益诉求不同，双方经常陷入「零和博弈」，轻资产路径迟迟难以走通；同时，由于产业地产「重投入、长周期」的特性，开发商也需要通过地产开发来缓解沉重的资金压力。因此，在可预见的未来，地产租售仍然是园区最主要的利润来源，没有之一。

但从长远来看，由于土地资源的日益稀缺，加之地方政府追求产业高质量发展，政策只会越来越严，这将给传统的地产开发带来较大冲击。在这样的背景下，赚产业的钱已经是业内的共识。只不过，无论是做产业服务、产业投资或是技术转移、技术转化，核心还是要有产业思维。

6、产业思维是政企对话的基础

园区发展和政府支持密不可分，园区产品再好、老板想法再超前，没有政府的支持，也很难有什么作为。产业思维是政企对话的基础，只有了解产业，才能懂得政府在想什么，政府需要什么。再根据政府的需求，针对性制定沟通方案，与政府进行有策略的博弈。

7、产业思维能够引领产品设计

园区产品不是拍脑袋决策，千万不要说「我觉得」要什么样的产品，那些自以为是的园区，最后基本都死掉了。园区产品的设计、规划、建设，一定是基于企业的需求，由企业所决定的。只有从产业的角度出发，研究目标企业更需要什么样的业态（厂房？写字楼？）？需求的面积在什么区间？企业生产研发对层高、承重、楼层、采光、温度都有什么需求？收集到企业的实际需求，再来做产品和配套，这个顺序绝不能乱。

8、能够寻找产业机会、规避行业风险

产业的发展并不是一成不变的。现如今，科技技术日新月异，成果产业化周期一再缩短，随时可能有新的技术出现，推翻原有竞争格局。操盘者只有关注产业、了解产业，用参与者的眼光看园区发展，才能敏锐把握住变化中的「危」与「机」，并在第一时间做出反应。举个例子，2020年网红产业集中爆发，杭州一批电商园区迅速转型为网红产业园，赚得盆满钵满；而去年国家整顿教培行业，反应快的园区立马「腾笼换鸟」，完成转型，慢的园区大面积空置，陷入被动。

如何塑造产业思维？

要塑造产业思维，需要从顶层设计、产业规划、开发建设、招商引资、运营管理等几个环节入手。

1、顶层设计

顶层设计上，要求操盘者具备全局意识，从长线经营的角度，对园区未来5-10年的发展进行系统谋划，包括找准园区的发展定位、商业逻辑、开发节奏、模式机制，资源体系，以及各阶段的盈利手段和运营目标；编制项目策划、概念规划，做到「一张图管十年」。

2、产业规划

产业规划方面，需要对园区产业进行系统分析研判，去掉不符合本地发展和政府要求的产业，以及处于衰退期的、低附加值的、高污染、高能耗的和发展潜力有限的行业。并对所选主导产业的产业体系、产业结构进行系统梳理，最终确定产业方向。总之一句话：方向对了，事半功倍，方向错了，南辕北辙。

3、开发建设

开发建设上，园区既不能过于依赖地产，又不能完全摒弃地产。

站在政府的角度，肯定是希望企业持有越多越好，最好全部自持。因为政府肯定想通过这种方式，把园区和当地经济发展捆绑在一起，「倒逼」园区走长线经营路线。但从企业的角度出发，自持会造成极大的资金沉淀压力，现金流只能靠租金慢慢回笼不说，每年还可能要追加投资，自持越多，回本的年限越长，风险也越大，不符合正常投资的逻辑。

所以，对园区来说，通过前期地产销售反哺后续产业开发，这并不是什么见不得光的事情，而是产业地产经营的正常逻辑。否则自持一大堆，一旦亏损，可是没人替你兜底的。

4、招商引资

招商引资上，需要操盘手拥有全产业链思维，能够跳出具体项目、事件，立足整体，以全产业链视角推动产业发展；二是要摒弃「见到篮子就是菜」的思维，不符合园区主导产业的企业坚决不要；三是全员都要加大对产业的研究，缩小产业颗粒度、制定产业招商地图，提升对产业理解的专业度，进而在和企业交流时增加话题。

5、运营管理

运营管理上，要从企业的实际需求出发开展服务，比如，帮助企业对接本地龙头企业和产学研资源、协助企业申报政策、帮企业低成本融资、或者协助企业拓展市场、找到订单等等。

重庆中经产业经济研究院是国内首家专注产业经济、产业地产、园区经济的专业研究机构，致力于为各地政府、企业提供项目总体策划、产业规划、产业招商、产业转型升级领域的全程咨询及解决方案。由高翔院长主编的《产业地产定位解码》是实力产业地产研究机构“中经智库”的最新研究成果，是国内第一本产业地产定位实践指南。“中经智库”深耕产业地产、产业园区十年，在项目实战性与产业发展规划研究方面具有较高的造诣，能为政府、企业提供更为高效和具有前瞻性的产业咨询和解决实际问题的最优方案，因为我们更懂产业。

来源：园区在线

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