2021年，对于中国的房地产、楼市和房价而言，最关键也是最重要的启示，应该是一种认知上的改变。认知先行，共识建立，才有讨论和研究的意义。

基于当下中国国家态度，管理思路、顶层设计、经济规划的情况来看，要谈论关于对房地产趋势判断的话题，其实是一个很好的节点，因为很多主线的关键因素已经很清晰的出现了，对应的是2022年中国房地产，楼市和房价的很多走向，也成为了明牌。

一、2021年年底开始全面回暖

中国楼市走到了一个时代关键的岔路口

毋庸置疑的一个结论：2021年年底，准确来说其实应该从第三季度中国GDP增速破五数据出炉以来，整个经济环境，地方管理，包括金融端口，对于楼市的态度，就发生了非常明显的转向。

从经济环境来看，房地产经济增长势头下行，直接拖累了中国宏观经济增长步伐：

不管愿意承认与否，房地产经济直接关联中国经济走势，这没有什么争议。

2021年下半年全国有23个城市发布了“限跌令”。

很多地方政府，管理部门，各种政策放松，比如广西北海、四川自贡降低首付比例，放宽公积金贷款政策等等。房子不好卖，那么土地财政就无从谈起，政府不生产价值，只负责分配。

最后，也是最关键的，是来自于国家金融部门的态度转变：连续降息、降准，最重要的是针对市场的贷款审批发放效率的提升，从2021年的遥遥无期看运气，到很多城市已经明显确定的缩短到1个月，这个明显的变化，也是用事实证明了，金融端口对楼市的支持态度。

当然，在回暖的氛围之下，中国的楼市反应却并没有出现什么明显的反弹和拉动，除了数量很少，极为个别的几个核心城市，热门地区有所反应以外，其实普遍市场的反馈还是比较理性，甚至可以说得上冷淡。

值得注意的是，最关键的房价，并没有躁动，成交量的提升，也远远没有产生以往的那种市场情绪挤压和预期建立。

一个是2022年春节返乡的回家置业，基本上已经可以确定普遍冷场；一个是楼市中的观望情绪依然浓厚，就连深圳都出现新盘去化困难，曾经万人哄抢的网红盘遭遇冷落。

2021年被政策和市场的毒打教育，所对应房地产底层逻辑的悄然转变。但是客观来说，基于氛围和现实，中国的楼市，又一次走到了一个时代关键的岔路口。

从投资的目的和角度出发，2022年，不建议盲目入市，如果有多套房，建议趁着这个难得的窗口期，优化组合。环境回暖，不是枯木逢春，而是精准滴灌，为刚需开门，则为明路。

二、三个关键因素和维度

看清未来房价和楼市走向

观点很清晰，就是若非刚需，谨慎买房，当然这样的观点需要得到论证。

三个维度，一次说清：

第一，从国家对房地产，楼市，房价的主线思路来看，中国的房价，已经失去暴涨的基础和支撑。

“房住不炒”的调控思路不会改变，在这个大的约束之下，房价以前那样全面大涨的政策环境了，国家出手，主动降低房子作为资产的收益，这是房住不炒的核心。

值得注意的是，1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，其中提及：促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式。

第二、房地产税，蓄势待发，箭在弦上。

1月7日，国家税务总局联合自然资源部发布“一号文件”，要求在2022年底，全国所有市县应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。

这意味着，房地产税收最后一道屏障也将彻底打开，房地产税终于要来了。

实际上，就单个地区或城市而言，征收房产税的技术性手段早就成熟了，有些城市也早就蠢蠢欲动了。把房产税放到“共同富裕”这个大话题下面，可见对房产税的定位相当有“历史使命感”。

第三、从国家的角度来看，中国经济当前最大的威胁是在外，而不是在内。

理性来看，其实2020年下半年，国家一系列选择和决策，就是明显地做出了“主动紧缩保汇率，压力由国内核心资产来承担”的决定。

中国社会的核心资产，债务杠杆，绝大多数都集中在房地产上面，和2008年不一样，那会是保房价，让汇率贬值。

从这个关键的选择上来看，就决定了房价已经失去了国家真正从财政维度的明确支持。

三个维度，一目了然，也有足够的高度和说服力，去证明上面给出的对中国房价未来走向的判断观点。

当然，经济需要，阶段刺激和放松肯定会有，猜测未来的政策途径就是：前期鼓动一波地产，政策不断加码，直到地产抬头，然后再重拳出击推出房产税，锁死楼市。

野蛮成长，一路狂奔的中国楼市和房价，事实上，已经在国家驾轻就熟的管控手段下，写好了未来的方向。

三、从经济规划的维度

看懂未来房产价值趋势

从经济规划的维度，其实也能看出一些趋势信号。

2022年，基于多个维度的信号，对于中国经济发展的几点理性判断：

商品房下，保障房上，这是已然明确的住房结构趋势；

商品房下，基建项目上，2022年，土地财政进一步压缩的趋势已然明确；

资产炒作下，实体经济上，这个不用多说；

被动收入下，主动消费上，刺激内需构建内循环。

这几个维度，需要对照2021年全年国家意志在各种级别的大会上和政策中的表达，以及延续进入2022年各种渠道维度的意志态度。

几个维度其实已经给中国房产价值未来的趋势指出了明确的方向。

新阶段、新理念、新格局下的中国经济呈现出哪些趋势和变化，在这一背景下中国房地产行业又该何去何从？

站在时代更迭、城市更新的浪潮下，无时无刻不在考验我们的“随机应变”，并得以延续地产行业的生命周期，发掘地产崭新面貌。

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文章来源：高景亚太

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