在传统房地产领域有一条「金科玉律」——决定房地产价值的三个因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，换言之，只要地拿得好，大卖是水到渠成的事。

而产业地产与传统房地产有相似之处，却又不完全相同。相似的是：地段便利与否直接决定了项目的价值，核心区域从不缺客源，偏远郊区大都步履维艰；不同的是，招商（招租）只是开启园区事业的敲门砖，后续的产品力、运营能力、资本运作能力才是园区能否持久运营的关键因素。

但话说回来，园区运营总是「知易行难」，再优秀的操盘手在实际操作中也很难面面俱到，一旦在错误的方向坚持，只会越陷越深。今天，我们在这里总结了八个园区运营中易被忽视的几个共性问题供各位参考，「有」的要继续保持，「无」的要抓紧完善。

一、有资金无关系

我们经常说，产业地产是典型的政策导向行业。与传统房地产价高者得不同，产业地产不是简单的市场化行为，在项目拿地、建设、招商和运营中，不可避免地会与规划、建设、环保、工商、经济、科技、税务等各类政府部门打交道，从某种意义上说，政企关系融洽与否，直接决定了项目的生死存亡。

一些全国化布局的产业地产商，它们自身有很强的背景和融资能力、在行业也有一定知名度，但一到中小城市、或者一些人际关系复杂的大城市，由于不熟悉当地营商环境、没有自己的关系网，经常被政府「拿捏」；反倒是很多本地的中小开发商，虽然它们没有大公司那样雄厚的财力，但胜在当地环境知根知底，在政府也有人脉，往往却能获得更好的资源。

二、有制造无研发

「研发」是企业的核心竞争力，而「制造」是整个产业链中最苦最累、同时利润最低微的一环，这个道理大家都懂。但今天我们说的是另一类打着新兴产业的旗号行低端制造之实，各种补贴拿到手软的「伪研发」企业。

这些企业的「行骗」路线一般分三步：

第一步，套一个概念，比如原来的作坊，加上「智能」二字，摇身一变成了XX智能、XX科技有限公司，类似的还有披着生物医药马甲的化工厂，打造「新零售」旗号的外贸公司等等....

第二步，找一位行业专家 / 前辈，给予一个顾问之类的虚职（对外称联合创始人），以显示企业转型升级决心之强；

第三步，高价引进国外设备、零部件，或以市场换技术，生产环节基本沿袭之前的组装、代工、重复投资的路径，制造成品再低价销往国外。

政府花大价钱引进高科技企业，本意是希望企业能给当地带来稀缺的创新资源，进而带动产业的转型升级。但这些企业除了换了件「马甲」，本质与传统制造业并无半点差别，却因此套取了政府补贴。

三、有服务无体系

企业有「伪研发」，园区也有「伪服务」。

近些年，服务已经成为企业选园重要的考量因素，几乎所有园区都会说自己有服务、有平台，但笔者接触下来，绝大多数园区对服务的理解还停留在初始阶段，整合了一堆工商、财税、法务、人资中介机构，企业有需求自己去对，这样的服务不能给企业带来任何帮助。

所以，园区给到企业的服务，一定是体系化、精准化的服务。首先，园区自身要有资源整合能力，而且这些资源必须是有效的，有需要就可以随时拿来用的；第二，了解每个企业的痛点，针对企业所欠缺的点匹配相关资源，对症下药；现有资源不足以帮企业解决困难的，还要积极协调上级部门，共同把企业服务好。

四、有生产无生活

早年，园区的规划建设更重视生产功能，忽略了生活、生态功能，也把产业发展与城市发展割裂开来，各自形成一个封闭和独立发展的个体，制约了园区产业的升级、向更高级形态的发展。现如今，随着城市转型、产业升级等因素的驱动单一生产属性的园区，已逐渐被集研发、办公、科技服务、教育设施、商业配套、居住、休闲娱乐于一体的「城市科技综合体」所取代。

五、有产业无集群

园区发展大体要经过四个阶段：

a. 划定一片区域专门从事生产活动；

b. 行业细分，同类企业入驻对应的园区（如文创园、XX产业园）等；

c. 产业链扩散，龙头企业带动作用逐渐显现；

d. 形成产业集群。

如今，园区大都脱离了阶段a，摆脱了「大杂烩」式的粗放发展，但企业间各自为战，产业链效应尚未形成；另一方面随着行业进入平稳期，政策红利在减退，园区亟需形成差异化的竞争力。根据发达国家和先进园区的经验，产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。

而在我们看来，产业集群化发展的关键，在于正确认识企业。

美国经济学家威廉 · 拉佐尼克曾根据创新能力和创新战略的差异，把企业分为领导型、跟随型和生存型三种类型。

领导型企业，是指在某一特定的产业领域在技术、标准、品牌、销售等方式处于领先地位的企业，它们能够把控技术和市场的变化，也是产业集群的龙头；

跟随型企业，是指具有一定的创新能力，采取跟随、模仿、学习和创新战略的企业，它们往往被动接受现有的技术和市场条件，跟随领导企业的步伐，特定情况下也会主动研发技术和开拓市场，是产业集群的骨干力量；

生存型企业，是指那些既没有技术创新动力、也没有技术研发团队的企业，这类企业以低利润谋生存，属于可有可无的部分。

几类企业在一个集群中，彼此间发展出高效的竞争与合作关系，形成灵活专业化的生产协作网络，进而衍生出内生创新能力。

六、有产品无营销

在园区行业，营销好的未必做得好，但做得好的园区，一定是营销专家。

园区需要营销，有几个理由：首先是在营销中找到潜在客户，这点与传统房地产有相似之处，但园区的营销面向的点更小、更精准；其次是要引起政府/上级主管部门的关注，只有得到他们的肯定，政策才会有倾斜、园区才有做大做强的可能；第三是通过持续营销，积累成园区品牌，最终形成品牌影响力。

总之，什么「闷声发大财」、「酒香不怕巷子深」...这些话不适合园区行业。

七、有政策无落实

中看不中用，是很多园区政策的真实写照。

作为招商工作的最强攻坚利器，各园区在政策制定之初可谓「百仙过海、各显神通」，其中也不乏一些园区，为了达到快速去化的目的，制定了一些违反现行规定的、不切实际、无法兑现的政策；对企业也是先承诺，拖到领导换届，直接甩锅给下一任。企业满怀希望而来，忿忿不平而去。短期内貌似效果显著，长此以往，口碑败坏，最终陷入万劫不复。

这里我们想说，园区在制定政策时需量力而行，多在精准施政下文章（详见：如何制定科学的招商引资政策？），没有的东西不乱承诺，该有的政策执行到位，自会赢得企业信任。

八、有引进无持续

星爷的《大话西游之大圣娶亲》中有这样一个桥段，至尊宝在牛魔王和紫霞面前称铁扇公主为「大嫂」、「牛夫人」，醋意大起的铁扇公主对至尊宝说了一句话：「以前看月亮时，叫人家小甜甜；现在新人胜旧人啦，叫人家牛夫人…」

在园区行业，新人胜旧人也是普遍现象。现行的目标考核侧重于增量，对外也是讲新增了多少企业、引进了多少人才，并不十分注重引进项目落地后的培育。所以，在政绩工程的指引下，园区往往过度追求短期利益，对意向客户百般殷勤、有求必应，却忽视冷落了园区内现有企业的培育，长此以往，必会给当地招商环境带来负面影响。

重庆中经产业经济研究院致力于为各地政府、企业提供项目策划、产业规划、产业招商、产业转型升级领域的咨询与解决方案，是国内首家专注园区经济的研究机构。由高翔院长主编的《产业地产定位解码》凝聚了上百个产业地产项目成功服务经验，近五十个招商成功案例，对产业地产八大定位系统逐一解码，是实力产业地产研究机构中经智库的最新研究成果，是国内第一本产业地产定位实践指南。中经智库深耕产业地产十年，聚焦园区发展咨询的实战性与产业发展规律研究，能够为政府、企业提供更为高效和具有前瞻性的产业咨询和实际问题解决方案，因为我们更懂产业。

来源：园区在线

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