过去的2021年，对大多数园区人来说，仍然是失望的一年。翘首以盼的春天依旧没能到来，产业地产依然在经济复苏的波折与政策变动的曲折中艰难挣扎。

首先是房地产市场的降温，让持续多年的借新还旧模式遭遇挑战，几乎所有重资产开发商都面临生死存亡的考验，强如华夏幸福，也难逃暴雷的厄运。

而作为园区的最大客户，互联网也在2021年迎来了至暗时刻，双减、反垄断、直播补税，外加滴滴背后的中美监管博弈，互联网造富神话彻底终结，大厂不再讲生态、讲闭环，而是谈起了扶持中小企业、谈起了共同富裕；创业者不再大谈梦想，逢人只说活着；大家聚在一起，话题也不再是「合作共赢」，而是「如何自救」，这种苦楚，恐怕只有当事人能够体会。

2022年，可以确定的是，经济仍然面临下行压力，核心政策亦不会有太大改变，对大部分园区和企业来说，2022仍将是危机四伏的一年，全行业都在呼唤和祈祷春天到来，但危机中的机遇仍旧只属于极少一部分人。

今天，结合与同行朋友的交流与思考，尝试做出以下十个预测，以飨读者。

一、园区去地产化独立发展

众所周知，园区与房地产一直是唇齿相依，虽然很多园区项目公司（尤其是房地产企业）名义上与集团平行独立运营，但实际上还是靠集团公司输血。行情好时皆大欢喜，一旦集团公司遭遇债务危机，不赚钱的园区业务便会成为集团公司优先处置的对象。

而在2021年，房地产经历了巨大的变局，随着地产利润下滑，房企业务收缩将是必然选择，这些企业要么离开园区行业（这一点比较难，因为未来的发展趋势还是产城融合，要想拿地就不可能完全放弃产业），要么把园区业务剥离开来，招聘专业团队，独立发展，直至实现自我供血。

二、国企掌舵，头部为王

不知道大家是否注意到一个现象，在2020、2021这最困难的两年，几乎所有的大型（园区）项目都是由国资或有国资背景的企业投资。

在经济形势好的时候，民企制度灵活，好创新、好发展，容易诞生新的商业模式并从中获利。但有利就有弊，当遇到困难的时候，民企的生存就会面临极大的挑战，尤其在政策重压之下，高周转几乎不再有空间和可能；而园区的大客户们，要么遭遇发展瓶颈（互联网）、要么利润被严重压缩（医药）、甚至走向消亡（教育）。摆在园区开发商面前的只有两条路，要么降杠杆，深耕存量项目；要么彻底「躺平」，捱到春暖花开，亦或灭亡。

因此，在这样的背景下，园区势必向头部进一步集中，政府平台公司、国企、央企占据第一梯队；债务健康，现金流稳定的大型企业紧随其后，中小企业要么走专业化、精细化路线，要么在沉默中逐渐消亡。

三、放弃幻想，拥抱不确定性

在大家的潜意识中，我们更愿意去拥抱确定性的东西，本能的排斥随机性、抗拒不确定的事件。

但在2021年，房地产告诉我们，没有什么是确定的，哪怕是历经数十年形成的固有认知和商业逻辑，都能被轻松颠覆。

比如，我们认为企业只要足够大，它就不会倒下，但恒大告诉我们，没有什么是不能倒的。

我们认为房地产是经济增长的核心驱动力，房价只涨不跌，但只要政策稍一发力，房价便跌跌不休...

这一规律放在园区行业同样适用，早年，「以售养租」是园区发展的的硬逻辑，在大家的认知中，产业是不赚钱的，如果再不让我从房地产上赚钱，那我吃什么？结果几年时间过去，「产业勾地」早已作古。同样的，现在靠租金赚钱的园区，你也无法保证永远能收到租金，唯一确定的，只能是着眼于提升自己的硬实力，让自己在政府心中无可替代。

四、招商方向从「招大引强」到「专精特新」

以前，说到招商引资，大家马上想到「招大引强」，因为大项目有投资大、效益高、带动性强等特点，引进一家大项目，地方和个人的政绩就有了保证，所以大项目一直是各地政府的座上宾。

但与此同时，更多人也清楚的认识到，大项目实在是太少了！一个项目要投资，大半个中国都在抢，大城市资源比你好、政策比你优，和它拼招商，一般城市根本没这个实力。

直到2021年，「专精特新」的出现给招商引资提供了一个新标的。一方面，国家部委在多次在重要场合反复提及「专精特新」，利好政策密集出台；而在2021年9月2日，北交所正式问世，「专精特新」企业融资问题也得到了妥善解决，一切似乎都水到渠成。

据统计，目前我国共有4762家专精特新「小巨人」，根据相关规划，到2025年，国家要再培育10万家省级「专精特新」中小企业，1万家专精特新「小巨人」企业，这个空间有多大，不用我说大家也懂。可以说，随着政策风口的到来，招引和培育「专精特新」中小企业，极有可能成为招商引资的下一个主战场。

五、小城市投资风险倍增

四五线城市的园区慎做，最好不做。理由除了小城市招商难度大以外，还有一个很重要的原因是小城市地方财力有限，园区很难赚到什么钱（四五线城市的土地本身就不值钱），即便政府承诺给你，最终也很难兑现。

而在过去的2021年，随着大城市虹吸效应加剧、以及房地产下行，中小城市债务问题进一步凸显。

2021年12月初，中央经济工作会议在北京举行，会议提出「坚决遏制新增地方政府隐性债务」，这一表述相比于2020年的「抓实化解地方政府隐性债务风险工作」再提高了一个层级，严重程度和紧迫性可见一斑。

而仅仅过去了半个月，12月23日，黑龙江鹤岗市人力资源和社会保障局发布一则通知称：因该市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。

一旦鹤岗真的确定财政重整，那么政府预算势必大幅下滑，对园区来说，优惠政策就别想了，之前未收的钱也要如数讨回，招商引资难上加难，如果你此时恰好投资了一个园区，结果如何，不言自明。

六、收并购事件增多

2022年既是地方政府的偿债大年，也是园区开发商壮士断腕的一年，降负债、去库存、保现金已是全行业的共识。随着一些企业从园区行业退出，遗留的资产势必要找人接盘。

在地产行业，要化解企业风险，并购是最常见的手段。

在风险更大的房地产行业，国家已经有所行动。2021年12月，人民银行和银保监会联合发文，鼓励银行等金融机构主动借钱给房企买项目，这意味着优质的房企将有机会抄底；而对于标的价格更低，战略意义更大的优质园区资产，自然是不愁下家，大型企业兼并收购问题园区或企业的事件，或在2022年频繁出现。

七、智慧园区卷土重来

早在2013年，智慧园区就曾经历过一次狂欢。

彼时，借着互联网、大数据、云计算等新兴技术发展的东风以及「两化融合」发展战略的实施，给园区智慧化带来了良好的契机，在此期间，全国诞生了一大批智慧园区企业，它们给园区装上了监控、安上了大屏和门禁，并用一卡通和软件集成控制。

但随着热度散去，越来越多的人发现，所谓智慧园区根本是个伪命题。做智慧园区投入极大，除了前期的巨额信息化系统建设费用和设备采购费用之外，后期的运营、维护、监控同样花费不菲，而换来的仅仅是一个中看不中用的花瓶，既不能提升园区运营效率，也不能提升管理水平，除了满足领导的面子，一无是处。

十年时间过去，在技术革新、政策利好与实际需求的共同作用下，智慧园区卷土重来。

技术上，随着物联网、人工智能、5G等技术的日臻成熟，智慧园区已经不仅仅是一块看板，而是真正成为了能让园区能实现创新管理的数字化工具。

政策上，国家反复提及「要紧跟数字化时代的发展步伐，倾力打造数字化园区」，通过打造智慧园区，实现招商数字化、运营集成化、服务平台化，是园区数字化转型的关键一环。

需求上，园区一方面要借助数字化工具来简化管理流程、提高工作效率，另一方面也在探索将智慧园区应用在企业研发生产中，为企业数字化转型赋能。

八、团队组织变革

有人曾说：「企业的一切增长问题都是组织管理问题」，当行业向好时，每个人干劲十足，乱拳能打死老师傅；但当外部发展受阻时，组织的精细化管理就显得尤为重要。

首先是烧钱模式堆积的人才泡沫要破灭。前几年，房企和互联网大厂纷纷跨界产业地产，它们用融资和贷款不断哄抢人才，数倍年薪强挖政府领导和招商人员的新闻屡见不鲜。「挖人-榨干-淘汰」的挖人策略与园区长周期、精细化运作的商业模式背道而驰，久而久之，就出现了人才泡沫。如今，房企和大厂们自身难保，几倍、甚至十几倍年薪挖人的事情恐再难以出现了。

第二是园区要向管理要效益。当利润下滑时，人均效能将更受企业老板关注。一方面是精简人员，因为过去很多园区（尤其是房地产转型的园区）组织结构确实过于臃肿，过多的部门容易出现本位主义，反倒影响了招商进度；另一方面随着团队的精简优化，兼具专业能力与行业经验的复合型人才越来越吃香。

九、园区更加「年轻化」

以往,「年轻化」一词只会出现在消费品或互联网中，鲜有产业园区提出要年轻化。但随着00后进入劳动力市场，他们对园区产品和服务的需求与70、80后甚至90后都不同，即使是最古板的产业园，也要学着适应年轻人的喜好。

提到年轻化，很多人会觉得，在年轻人喜爱的抖音、快手投投广告；或者在空间里贴一些壁纸和漫画，就算满足了年轻人的需求。但事实上这些都是对年轻人的片面解读，他们既不懂年轻人，更不懂年轻人的需求。

2022年，园区的「年轻化」可能有四个特征：

一是产品年轻化，过去的「红砖墙」、「工业风」已经不再适应年轻人的需求，「颜值即正义」逐渐成为一种共识，甚至影响到年轻人的求职选择。

二是营销年轻化，物料制作、推广方式、语言文字将更贴切90后、00后的审美和用语习惯，2022年，你可能会看到越来越多的新园区给自己打上「年轻化」的标签。反之，如果到今天你还不懂什么是「zqsg」、什么是「nbcs」，只能说明你真的不懂年轻人。

三是配套年轻化，第一批90后已经迈过而立之年，任性已不再是他们的唯一标签，养生、健身、数码、交友等，已经成为他们生活和工作中不可或缺的一部分。

四是团队年轻化，最懂年轻人的，还是年轻人。在外部环境动荡不安的时期，扩充新生力量，既是对团队的有力补充，也能为组织带来新的血液与活力。

十、资本化大行其道

2022年，园区租售这条路可能越来越难走。

因为园区的核心是招商引资，但招商政策都是政府定的、资源都是政府给的，园区只是给政府打工而已。以前靠「产业勾地」「商改住」、「工改商」打打擦边球，还能赚到一些钱，但这并不是靠园区业务赚来的钱，而是通过地产赚来的钱。如今这些路都被一一堵死，如果单靠租售赚点辛苦钱，可能还不足以覆盖前期的开发成本。所以，园区要想活下去，只能去寻找新的盈利方向。而随着公募REITs试点的顺利实施，园区的资本化或在2022年迎来全面爆发。

来源：园区在线

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