核心提示

近几年，伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。若想有效操盘管控产业地产项目，必须弄清产业地产，做产业还是做地产？

近年来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市个数增多，调控在一些城市的力度也在加码。房地产市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。

目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此若想有效操盘管控产业地产项目，必须弄清一个看似简单，却极其关键的战略性问题：产业地产，做产业还是做地产？

产业地产的内涵

所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。

产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税收。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。

产业地产，是做产业还是做地产

产业地产可以解读为：产业+地产。这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。那么，这两个层面孰重孰轻？孰主孰次？明确两者之间的轻重、主次非常重要，因为这关系产业地产项目的经营模式，关系项目开发商、运营商的生存状态。

为了研究探讨产业地产的营运内容和营运模式，可以借用雷达图的形式加以描述，具体参考指标包括：

（1）建筑载体：建设写字楼或工业厂房及其配套设施，建筑需具备特定标准。

（2）物业管理：配套有写字楼与商业设施的物业管理，也包括特殊工业物业的管理。

（3）商业配套：局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物（便利店）、银行、健身中心等商业配套设施，尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和商务服务机构。

（4）产业环境：营造规划产业的发展环境，包括软件方面的公共政策与产业扶植政策等，硬件方面的行业设施配套（如针对工业园区的物流配送），以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。

（5）产业招商：针对规划的产业链（一般为新兴产业）而展开的专业招商，已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。

（6）专业服务：针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系，开展针对性的公共服务和增值服务（如科技金融服务、文化创意产业的版权交易服务等）。

产业地产运营内容及模式雷达图如图所示：

产业地产运营模式雷达图

从图中可看出，按照顺时针顺序，A→F，营运工作内容更加全面深入。

图的左半部分主要是建设层面，为大家所熟悉，此处无须赘述。

右半部分是运营层面，涉及多个专业、多个层级和多个阶段的运营管理工作及产业服务内容，大家相对生疏。

如果左半部分的指标分值高于右半部分指标分值，那么，这个项目基本上还停留在地产项目层面；反之，项目就超越了地产层面，已具有一定的产业运营效果，甚至具备孵化器的功能。

当然，理想情况是各项指标分值比较平均，图形左右相对均衡。

产业地产项目与地产项目发展的侧重点不同，其建设运营模式自然不同，获取资金回报的方式和未来发展态势自然也不同。

一些大型的产业地产项目，不仅建有上规模的写字楼群，还建有较大体量的公寓和商业设施。严格意义上讲，写字楼是产业地产项目的主导，而公寓和商业设施是必需的项目配套。这样的项目如果不把产业招商作为工作重点，仍以售楼和商业招商（商业服务业的招商）作为重点，显然是一个借用产业概念的地产项目，这属于产业地产发展的初级阶段。

现实情况是国内众多产业地产项目就处于这一初级阶段。

当然，一些产业地产项目已越过初级发展阶段，把产业招商作为重中之重，同时做好商务配套和产业服务，以产业服务促进产业招商，以产业招商带动商业招商，项目做得风生水起。

另外，不同阶段的产业地产项目，进驻的企业状况也不尽相同。

停留在地产层面的产业地产项目，由于缺少高效的产业运营和孵化服务，进驻的企业只能自力更生；运营良好的产业地产项目，产业集中度高，扶植力度大，入驻企业能够得到很多优惠政策和运营便利，做强做大的概率更高，甚至出现“专吃政策饭”的企业。

产业地产，地产的升级版

产业地产与商业地产和工业地产有着显著的区别。

产业地产具有商业地产的一些特性，又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心，因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素，也不仰仗于一时的市场火爆，而是一个周期较长、内容多元的系统工程,需要依托相对低廉的土地成本（非城市中心）和区域的优势产业基础，通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务，吸引聚集创新创意型的新兴产业企业，形成新的经济中心和城市副中心。

产业地产与工业地产不同，不再以标准厂房和定制化的非标厂房为核心建设内容，也不再以提供职工餐厅、蓝领公寓、便利超市、储蓄银行等一般配套设施而沾沾自足。产业地产针对区域经济与目标产业，打造软硬一体的产业聚集平台，营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然，产业地产是工业地产的升级版。

人们谈到产业经济时，经常提及产业园区，那么产业地产与产业园区又有什么异同呢？

其实，产业地产也好，产业园区也罢，它们都由不同形态的办公楼宇和生产性物业构成，或是一个颇具规模的写字楼群与配套设施。相对于产业园区的称谓，产业地产强化了地产性质。

产业为核，地产为壳

产业地产是地产与产业的有机融合，追求的是“1+1+1>3”（3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域）的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发与运营并重，且重在运营；短期与持续并重，且重在持续。

文章来源：产业地产智囊

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