近期，重庆市人民政府出台了《关于加快推进全市产业园区高质量发展的意见（渝府发〔2021〕29号）》，今天我们对照近10年重庆出台的一系列工业地产政策，通过对核心条款进行梳理，为大家实操项目提供借鉴和参考。

一、29号文件核心条款解读

文件要求产业园区的工作任务围绕特色园区、创新发展、智慧赋能、开放空间、公共服务、承载功能和绿色安全七个方面展开。内容简述如下：

1、打造特色园区。精准定位2-3个细分领域的重点产业和产品，作为园区特色发展主攻方向；

2、提升创新发展水平。围绕特色产业集群，推进产学研合作，组建一批产业技术创新联盟，培育一批制造业创新中心、技术创新中心、产业创新中心、工程研究中心、工业设计中心、重点实验室、工程实验室等研发机构。

3、智慧赋能园区发展。推进园区数字化转型发展。推动新一代信息技术与制造业融合应用发展，打造一批融合创新应用场景。

4、拓展开放发展空间。以战略性新兴产业、先进制造业和技术服务业梯度转移为重点，承接外部产业转移，促进产业链供应链开放发展。

5、健全公共服务体系。为园区企业提供全生命周期服务，配套完善文化、教育、卫生、休闲、娱乐等功能。支持有条件的园区立足主导产业，引进发展技术研发、工业设计、检验检测、成果中试、展销推广、物流配送等专业服务，完善园区公共服务平台功能。

6、完善综合承载功能。坚持产城景融合发展，实现以产兴城、以城促产、产城联动。深入推进以人为核心的新型城镇化，按照职住平衡原则，在园区集中统一规划建设好宿舍型保障性租赁住房。

7、坚持绿色安全发展。全面落实碳达峰碳中和要求，加快培育绿色产业集群，鼓励入园企业实施节能节水、清洁生产和资源综合利用改造，培育一批绿色技术创新企业。

29号文件中从财政、融资、用地和实体四个方面给予产业园政策支持。

1、加大财政支持力度。经确认后的工业项目生产性用房及仓储、检验检测、自用车库等配套用房，减按国家和我市规定计提的专项资金征收城市基础设施配套费（中心城区一档区域每平方米68.6元，二档区域每平方米37元，中心城区以外的由各区县根据当地经济社会发展水平自行确定），免缴防空地下室异地建设费。

2、加强园区融资服务。支持园区平台公司开展园区债发行试点、发行资产证券化产品，支持符合条件的园区基础设施项目发行新增政府专项债。

3、加强园区用地保障。鼓励类产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的70%执行，新出让标准厂房用地的出让底价可按市场评估价的70%确定。

4、支持园区实体运营。支持园区平台公司对老旧工业集聚区进行改造升级和整体开发，依法收储处置低效、闲置工业用地和“僵尸企业”土地、房屋等资产并进行再次开发。对符合条件的闲置和低效利用的厂房、仓储等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

本意见自发布之日起30日后施行，《重庆市人民政府关于加快提升工业园区发展水平的意见》（渝府发〔2014〕25号）同时废止。

通过29号文件的解读，可以发现政策中对我们影响最大的变化有四点：

1、园区生产性用房及仓储、检验检测、自用车库等配套用房开始征收城市基础设施配套费；

2、用地集约的工业项目和新出让标准厂房项目，土地出让价格打七折执行；

3、符合条件的闲置和低效利用的厂房、仓储等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

4、废止《重庆市人民政府关于加快提升工业园区发展水平的意见》（渝府发〔2014〕25号）

二、回顾近十年重庆工业地产政策的变化

1、2014年25号文件（29号文件发布废止）

2014年，重庆市人民政府出台《关于加快提升工业园区发展水平的意见》，原文中要求标准厂房开发业主自用面积不超过30%，税前利润不超过销售收入的10%（政策性减免和奖励除外）。单个项目建设规模原则上不低于5万平方米。工业用地容积率原则上控制在1.5-2.0（楼宇工业不突破3.0），楼层不少于2层，建筑密度不低于40%，生活配套占地不超过7%的规定随即废止。

2、2015年95号文件

2015年，重庆市人民政府办公厅出台《关于印发重庆市工业园区及工业项目规划管理办法的通知》。文件中明确规定工业用地上只能建设工业项目。“2.5”产业园、总部经济区和创意产业园等项目不属于工业用地上适建的项目，应纳入B29管理。

工业项目配套设施指直接为工业生产服务的办公、会议、食堂和职工宿舍等行政办公和生活服务设施，其占地面积和建筑面积分别不得大于项目总建设用地面积和总建筑面积的7%（双7控制）；

工业园区中标准厂房项目和楼宇产业园项目容积率上限按2.0控制；标准厂房项目中生产用房的建筑高度不得超过40米。

工业项目中配套设施车位配建标准，按照每100平方米不少于1个执行；楼宇产业园项目中生产用房的停车位配建标准，按照每100平方米不少于1个执行；标准厂房项目中生产用房的停车位配建标准，按照每100平方米不少于0.5个执行；

标准厂房项目中，生产用房单层平面最小分隔单元的使用面积不得小于300㎡；楼宇产业园项目中，生产用房单层平面最小分隔单元的使用面积不得小于150㎡。生产用房不得采用类似住宅套型式设计。

3、2018年7号文件

2018年，重庆市规划局出台《关于进一步细化工业项目配套设施规划管理要求的通知》。该文件最大的亮点就是对95号文中配套设施的“双七”控制有了突破性规定，即只要符合产业类别、投资规模、占地面积和产出强度的项目，可按照配套设施占地面积不超过项目总用地面积的7%、建筑面积不超过总建筑面积20%的标准进行审批。

4、2020年99号文件

2020年，重庆市人民政府办公厅出台《关于印发重庆市优化工业园区规划建设管理若干政策措施的通知》。通知中要求增设新型产业用地类型M0，用于集聚集群发展研发创新、科技孵化、工业设计、软件信息、检验检测认证等与制造业紧密相关的生产性服务业，并根据产业发展需要合理设置容积率、建筑密度和配套设施建筑面积占比等建设用地控制指标。

新建工业项目的行政办公及生活服务配套设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，建筑面积占总建筑面积的比例可根据区域规划确定，原则上不超过20%。

在不增加居住和商业商务用地面积及建设规模、不减少工业、仓储物流、研发等产业用地总面积，并符合用地限高修改的前提下，可以对园区范围内用地布局进行合理优化，规划的工业、仓储物流、研发用地性质可相互转换（已实施土地供应的除外）。

需突破配套设施建筑面积占总建筑面积20%上限的，由市规划自然资源主管部门会同市经济信息主管部门研究确定，并由所在区县政府加强监管。渝府办发〔2015〕95号等文件有关规定与本政策措施不一致的，以本政策措施为准。

回顾近十年重庆工业地产政策，我们可以从中发现政策中的变与不变。

变化最大的有两点：

一是园区配套政策，从95号文件中的双7控制，更改为99号文件的单7控制，建筑占比放大到20%；

二是园区中的厂房、仓储等物业，可以进行合理优化，规划的工业、仓储物流、研发用地性质可相互转换（已实施土地供应的除外）；闲置和低效利用的厂房、仓储等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。

不变的还是工业园区标准厂房容积率、建筑高度、最小分割使用面积及停车位配建标准等。但是在园区中新增M0产业用地类型，可以根据产业发展需要合理设置容积率、建筑密度和配套设施建筑面积占比等建设用地控制指标。

本文作者：重庆中经产业经济研究院 副院长  龙飞