过去的20年，我们共同经历了中国房地产行业爆发式增长的黄金时代。

随着资产规模的提升以及进入存量时代以来，传统的粗放式管理方式逐渐出现水土不服现象，不动产资管对专业化精细服务和数字化运营的需求逐渐凸显，近年来整个不动产资产管理行业也走向了大规模的专业分工：即轻资产与重资产的分离。

比较典型的路径有两个：一是如万达、华润、宝龙等商管公司靠旗下自有物业产权进行轻重分离而逐步获取对外输出的品牌和能力，二是通过整体包租获得长期租赁经营权并通过分租经营赚取租金差价而获利，比如德必和锦和。这两种增长模式都是依靠资本投资来驱动的。

一、轻资产VS重资产

“轻资产运营”是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略，以轻资产模式扩张，与以自有资本经营相比，可以获得更强的盈利能力，更快的速度以及更持续的增长力。

企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。

这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路。

比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。

但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。

重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。

一方面，“由轻转重”是企业的为了活下去。随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。

 另一方面，“由重转轻”是为了活得更好。随着地产行业利润率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应收到限制。当产业地产企业到了一定规模之后，规模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，收益率不断下滑。仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区是没有未来的，产业地产企业需要增加盈利点，以轻资产的方式降低部分经营风险，虽然单一的轻资产输出很难走下去，但是轻资产输出也有它特殊的使命，解决园区企业在重资产拓展过程的问题。

二、轻资产运营的模式

轻资产模式一：运营品牌输出

售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。

轻资产模式二：资产证券化

将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。国内的产业地产在几年也取得了一些突破。

轻资产模式三：搭建产业服务平台

以产业服务平台赚取管理与服务收益的模式将成为产业地产发展的主流方向。即从产业的角度出发，以产业为核心，聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。

轻资产路径四：投资孵化模式

如果说，运营输出是园区价值的延伸，产业投资则是对园区价值的纵向深挖，产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，实际难以复制。

轻资产模式五：合作开发

产业地产从早期的厂房、仓储，逐渐向复合化形态进化，出现一些以产业为中心，并提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择。

— 结语 —

就目前国内发展情况而言，并不能像国外一些大型产业地产运营商一样在园区开发的每个环节都能实行轻资产。目前大多园区运营商局限于充当二房东角色。主要收益方式为开发代工收益、品牌溢价收益和产业运营服务收益。对于基金金融收益、产业孵化投资收益大部分产业地产商处于探索阶段无论重资产还是轻资产，都是企业根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，无高下优劣之分，适合自己的，就是最好的。

梳理国内外产业园区的发展模式，基本上都是轻重并举，是企业在不同环境和条件下的选择。产业地产的核心在产业运营和服务，后期的运营、管理、金融、资源、服务和生态圈构建等等都只有在轻资产层面才能解决。轻资产输出最完美的方式是渗透到园区开发建设运营的整个生命周期，从项目启动之初通过各种方式引入轻资产，无论是合作开发、输出品牌也好，还是引入其他金融手段，将重资产或者部分重资产实现轻资产化，在项目运行良好之后，由信托或者是REITs平台来做进一步轻资产化。重资产是实现轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力。

来源：CCIPA文化产业园区联盟 

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