导读：

近年来，在新经济、新动能的大趋势下，产业园区的建设也进入了快速成长阶段。此时园区以高科技产业为主导，实现产品制造、研发的复合型发展。园区内上下游企业积极构建产业链，产业间的协同发展初见效应，在某种程度上已经开始形成产业闭环。同时，企业对园区服务软环境提出了更高的要求，产业园区从成本驱动、要素驱动开始向运营服务创新升级转换。因此，突破园区旧有思维的运营模式，以创新服务吸引并留住企业成为各园区管理者思考方向。

产业园区发展历程

1、生产要素聚集阶段 

这一阶段产业园区处于兴办之初，既缺乏资金，又缺乏建设管理经验，因此大部分园区都存在基础设施建设不完善、行政管理体制较落后的问题。依靠国家或地方出台的优惠政策吸引外资，聚集各种生产要素，通过低廉的土地和劳动力成本和优惠的税收政策成为发展劳动密集型产业的特定区域，该阶段园区产业多以低附加值的出口加工制造业为主。

2、产业主导阶段

该阶段的园区依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式，开发区规模不断扩大，当然这也从另一方面刺激园区向新城快速发展转型，园区配套设施逐步得到重视。由于此时产业园区仍以产业建设为主，因此在推进宜居宜业的现代化新城方面仍然不够完善，与城市的融合度也有限。

3、产业完善阶段

这一阶段，园区仍然比较关注产业发展，但随着园区功能的不断完善、人文环境的逐步构建，园区内企业与个人得以高度聚集，就业人员在园区内就可享受到相应的生活娱乐配套设施，也可同时享受到城市中心附近的配套。

4、产业融合阶段

这一阶段，国家对园区开发的关注逐渐开始向提质增效、转型升级转变，并对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更加注重新兴产业，知识密集型项目的引入，强化园区创新及转化功能。产业新城则是产业园区的高级形态，更注重产业与城市的并行发展，以实现产城融合的一体化发展。

产业园区规划定位的三个突破点

1、区域产业基础是出发点

产业基础是这个区域在一个阶段时间内，资源支持、政策支持以及人才支持的综合反映。要想了解什么样的项目、龙头企业未来可以在这个区域内发展，都是需要前期在产业定位环节中深入思考的。

一旦明确了引进某一产业环节，未来这个区域内集聚的就将会是这类产业的人才，区域内就会形成与之相匹配的消费层级。接着再看看区域是否符合产业外溢和产业人口导入的逻辑，一般来说，城市产业往哪个方向延伸，城市的生长就会朝着哪个方向，这就是产城共融的发展思路。

2、产品创新是可持续发展的支撑

任何脱离现实产业基础的创新都会成为“无源之水”，而产业园产品的创新要基于产业基础和操盘团队进行二次创新、战略创新。没有亮点的产业园就会沦落成一个普通的工业地产项目，只有创造性的嫁接或者打造亮点，才能得到政府、市场的认可。园区可以从产业园产品的盈利模式、产业链整合以及运营服务等方面进行业务创新。

3、行业资源整合是未来提升的空间

进行产业园的产业定位就像在做选择题。因为产业基础是已定的，什么不能做基本上很清楚；产品创新也是基于产业基础和城市发展方向的，可选择的也能挑出来；而后面故事能讲多大，都在于产业资源整合。

产业园区运营服务的创新模式

在产业园区运营中，园区增值服务、园区物业管理服务、科技创新服务，三者相互相成，缺一不可。

虽然我国智慧园区建设步伐不断地加快，但园区在智慧化建设过程中，时常会遇到一系列发展难题：园区信息化管理系统不成熟，信息化意识不强，园区运营困难，园区管理水平效率低等诸多问题。促进企业健康良好发展，营造“以人为本”的园区环境，实现园区运行真正“智慧化”，是园区运营管理者的重要课题。那么园区管理者如何通过创新运营服务，为企业提供更加智能化、信息化和人性化服务？ 

统一规划是关键，创新运营是抓手，实现信息化是途径。

在信息共享的基础上，借助互联网提升园区运营服务，加强对全局综合分析与布局，实现园区互联网思维，让互联网为园区运营注入创新基因。

因此，未来我国在建设智慧园区方面应围绕“园区互联网+”的中心，建立统一的组织管理机制，推动业务管理和内外服务运营的规范实施，促进园区运营管理工作效率提高，不断提升园区信息化，为全面推行的智慧园区建设奠定基础。

1、社群思维

园区作为一个大的社群，企业则是社群的组成成员。园区在满足企业的基础服务、物业服务等需求之余，应基于企业特点以及产业类型，为企业提供定制的信息化增值服务，例如，人力资源、科技创新、金融服务、咨询服务等等，建立园区资源共享，互联互通服务体系的产业生态圈，从而实现园区可持续发展。

2、集成思维

目前，入驻企业对园区内土地、政策的需求逐渐下降，对园区服务软环境则提出了更高的要求。面对企业提出的形形色色的服务需求，园区应充分整合各类的服务需求，为园区企业提供方便、全面、高效的相关运营服务，提高资源效率，加强企业信息共享，达到服务需求者、供给者、园区开发商三者共赢的结果。

3、众包思维

近几年来，众包思维已经运用到园区产业运营中，包含会计、孵化、人才、科技创新、金融等服务，这不仅可以激活企业与服务机构之间的联系，而且可以为园区提供性价比高的服务资源，为不同园区之间打造共享服务平台，促进园区与园区，园区与企业之间更广泛更紧密的互动，从而构建网络化的产业生态圈。

4、流量思维

在园区竞争日益激烈的背景下，定点招商、逐个击破的招商思维已经不能完全满足园区招商需求，注重用户关注度的流量思维对园区招商变得越来越关键，尤其在大数据技术辅助下，流量可以实现非常精准的投放。因此，园区管理者可以通过线上、线下两个角度全方位打造园区的招商入口：将园区与互联网平台结合，通过社交媒介的持续传播，将线上流量导入线下，再通过良好的线下体验提高招商成功率。

来源：前瞻产业研究院

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