产业园区规划分为法定规划和非法定规划，在工作过程中，经常有人分不清楚，在设置招标条件的时候，二者混为一谈，今天我们就聊聊这个问题：

一、法定规划

关于法定规划，业内并无统一定义。法定规划应该是体制所界定的、具有法律地位的规划。按照以上的解释，早年业内最常见的法定规划无疑是《城乡规划法》，其中，城市规划、镇规划分为总体规划（总规）和详细规划（详规）；详规又分为控制性详细规划（控规）和修建性详细规划（修规）。

但在2019年，国务院机构改革，提出「建立国土空间规划体系」，将将土地利用总体规划（土规）、城镇体系规划、主体功能区规划等融合为一个统一的国土空间规划（也称多规合一），并由自然资源部统一行使所有国土空间用途管制的职责。这也是自新中国成立以来，所有涉及空间的规划权第一次统一到一个部门，且与建设部门脱钩。国土空间规划也取代土规和城规，成为了国家空间发展的纲领性文件。

二、非法定规划

与之相对应，法定规划范畴之外的规划均可视为非法定规划。从规划实践来看，涉及园区的规划一般可分三个类型，一种是战略规划或研究，例如园区发展战略规划、概念规划等；二是各类专项规划，例如产业发展规划、生态规划等，第三种是各类实施性规划，例如具体项目的选址规划、园区功能布局规划等。下面我们就具体聊聊非法定规划：

1、园区发展战略规划

发展战略规划是从可持续发展的角度，科学研判园区的中长期发展战略，是指导园区合理发展的战略部署和纲领性文件，具有指导性、宏观性、战略性等特点。另一方面，发展战略规划提供的是客观的全局性的发展政策与设想，在实操层面具有不确定性，微观层面的内容需要根据环境的变化不断调整。

发展战略规划主要内容：

园区战略指导思想、目标定位、功能定位、产业选择、开发模式、融资战略、运作机制、实施计划等。

2、园区概念规划

园区概念规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。

概念规划主要内容：

对园区发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究，从经济、社会、环境的角度提出园区发展的综合目标体系和发展战略，为园区重大决策提供理论依据。

概念性规划成果要求：

图集，包括区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区图、项目布局示意图、标志性景观及风格控制示意图、概念性规划总平面图、道路交通系统规划图、土地利用规划图、重点项目示意图及相关文字和图表说明等。无须配备文字说明书。

3、园区建设规划

建设规划是是园区有效组织和实现建设任务的指导性文件，内容包括：市场分析和需求预测、建筑业态和布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、开发进度安排、成本估算、财务评价、风险分析等。

4、产业发展规划

 产业发展规划，是指综合运用各种理论分析工具，从本地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对园区产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出一年以上的科学计划。（告诉园区做什么产业）

产业规划的内容包括：

产业发展现状和特征的分析，产业发展目标和发展定位，产业发展重点方向，产业空间引导和产业发展政策等。

5、招商规划

招商策划 /规划是招商工作的顶层设计，主要为有关部门梳理招商思路、确定细分招商领域、筛选拟招商对象和研究招商引资策略。

招商规划的内容包括：

招商环境分析、目标客户分析、招商渠道与招商模式梳理、产业链上下游研究、产业招商渠道及重点招商对象罗列、招商人才培养、招商团队建设、招商进度安排及相应策略等。 

本文作者：重庆博川房地产顾问有限公司董事 龙飞