最近接触的项目中，经常遇见业主方因土地属性要求或投资协议约定，园区建好后不能分割销售，只能自持经营，面对这种情况，就涉及到园区的轻资产运营，今天我们就谈谈，园区轻资产运营到底该如何赚钱？

什么叫轻资产运营，简单的理解就是以价值作为核心驱动力的经营模式。相较于大家熟悉的园区传统盈利模式，如土地销售、开发建设和物业租售等重资产盈利模式不同，轻资产运营的盈利途径主要有以下七个方面：

一、投资孵化

园区里面有大量的高成长性中、小、微企业，他们存在资金需求，且处于高速增长状态，运营商投资可以从中获取高额投资回报。不过方向好，但这个过程中也要注意，投资孵化相较于投资一般成熟型企业的风险性更高，这主要是因为中小微企业的行业格局、社会资源、研发能力、商业模式都比较欠缺，需要运营商在模式创建、资源导入、团队匹配、人脉拓展等方面给予专业化、模块化的支持，如果只是单纯“给钱"，无法在企业发展上给予帮助，这样的投资孵化就存在重大不确定性。另一方面，投资孵化的高新技术企业，除了需要大量资金投入外，回报周期也相对较长，只有在多轮融资的过程中通过退资获得收益。

二、政策性补贴或奖励

运营商搞好整体环境、提升产业氛围、引来重大项目、申报国家 / 省市级园区，能给区域发展带来积极的 影响，为了奖励运营商，政府往往会设立一些政策性补贴 / 奖励，少则几十万，多则上百万，虽然钱算不 上很多，做园区讲的就是个日积月累；更何况，政策性补贴 / 奖励是一种荣誉， 代表的是政府对你的肯定，对园区品牌建设肯定是有好处的。

三、工程代建 

与地方政府和企业相比，园区开发商在施工建设方面的经验丰富很多，为政府或企业代建研发办公楼、厂房，收取团队管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等，同时为后续招商运营的切入提供便利。

四、物业服务 

除政府「招投标」引进物业公司以外，有三种模式运营商可以介入，一是自建自管，收入来源于物业费 /  停车管理费 / 广告费 / 社商；第二种是由政府授权运营商，以「包干制」或「酬金制」聘请三方物业公司管理，运营商负责监管物业公司和对接业主需求，从中赚一点差价；第三种是运营商与第三方物业公司成立合资公司，双方合作管理。

五、服务增值 

这应该是轻资产赚钱的最重要手段，虽然在实际操作中，除了基本的咨询服务、配套服务外，企业所关注且亟需的资源对接、技术服务、成果转化这些专业化服务，值得园区运营服务商深入开拓，其中比较容易上手的是科技项目申报、政策补贴申领和知识产权交易，企业有需求、佣金也可观。

六、智库服务 

基于此前的园区操盘经验，为地方政府 / 开发商提供专业咨询服务，包括前期为园区开发项目提供战略策划、整体规划，项目建成再为园区进行招商咨询、品牌咨询、产业资源对接，并在合适的时候切入运营管理。

七、资产证券化 

我国目前园区证券化主要有三种模式：轻资产的租金收益权ABS、重资产的 CMBS和类REITs。其中轻资产的ABS，以租金收益权为底层资产，具体做法一般是私募基金或者信托，以委托贷款 / 信托贷款的方式贷款给有经营权的项目公司，运营商以租金作抵押，用租金产生的现金流偿还贷款，以达到缩短回报周期，提高经营效率的目的。

本文作者：重庆博川房地产顾问有限公司董事 龙飞