近期在做产业园项目的时候，经常遇见科研用地性质的土地，相对传统工业用地，科研用地到底有哪些需要注意的问题？今天我们就好好聊聊：

     首先，我们要清楚设立科研用地类型目的是什么？顾名思义，科研用地是国家为扶持科技事业发展，保障科技创新用地。

     其实早在2012年实施的《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》把科研设计用地(C65)「拆分」成了科研用地(A35)(科研事业单位用地)和其他商务设施用地(B29)两个门类。之所以做出这样的调整是因为投资主体多元化导致公共设施类型分化，对规划提出了将该用地分类进行区分的要求。

     根据国家相关要求，科研用地只有所在地区管理部门(科技园区/科技局)认可的、具有科研能力的法人单位才能购买，即科研用地只有搞科技的企业和机构才能买；买受人不能是自然人，必须是法人单位。在实际操作中，也有不少非科技企业或个人通过临时注册科研公司变相购置科研用地。

     我们在工作过程中，很多开发企业在利用科研用地建设产业园的过程中十分关注科研用地的获取、规划、转让等问题，通过我们对国家层面及地方科研用地政策的研究，现就上述问题阐述如下：

1、科研用地的获取?

早年，科研设计用地(C65)基本采用划拨或协议出让。分化之后，科研用地(A35)一般采取划拨方式出让，也有部分采取公开招拍挂方式；其他商务设施用地(B29)则多采取公开招拍挂的模式出让。出让前，政府通常会把准入条件、自持比例、建筑功能、开竣工时间、分割转让要求以及未达准入条件罚则等内容作为土地供应前置条件，并在土地出让挂牌文件、土地出让合同上进行记载标注，出让的年限一般50年。

2、科研用地的容积率？

国家层面并未作出统一的要求，容积率普遍在1.0-3.0之间，只有少部分一、二线城市可以做到4.0。而政府在制定针对工业用地开发的容积率管控指标时，通常会选择控制上限或下限两种方法。

3、科研用地的配套比例？

科研用地主要建设用于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能的产业用房，如办公楼、科研楼、检测楼等。此外政府都允许科研用地配置一定的商住配套，以满足内部员工的需求，但一般不能用于商业、餐饮、酒店等经营性用途。中央及地方政府缺乏对科研用地商业配套比例的明文规定，具体比例基本由地方政府裁量。例如深圳、东莞市要求不超过计容面积的15%，而在河北廊坊，这一比例放大到30%。

4、科研用地的转让问题？

《土地管理法》并未对此作出明确规定，且各方规定不一。一般来说，科研用地(A35)基本不能分割转让，这里只讨论通过「招拍挂」获得的土地。有些城市是明令禁止分割销售，比如北京在《关于进一步加强产业项目管理的通知》提到：对规划用途为科研、工业等产业项目，明定未经批准不得转让和分割销售。但是其他城市，例如成都《关于加强科研设计用地（A36）管理的指导意见》（成办发〔2021〕10号）允许20%的计容面积可以分割转让，南京市允许不超过50%可以分割转让，河北廊坊产业用房100%可分割销售，配套用房80%可允许分割销售，其余部分自持年限满5年、分割销售5年后允许出售或转售。

5、允许分割转让的最小面积？

成都市要求最小分割单元建筑面积不得低于500㎡(单层面积小于1000㎡的建筑，须整层分割转让)。东莞市允许分割每个基本单元面积≥300㎡，单栋建筑计容建筑面积≥3000㎡；河北廊坊允许分割转让产业用房≥200㎡，配套用房≥50㎡。

6、科研用地变更土地性质？

很多情况是想变成商业用地或者居住用地。这种操作难度非常大，即便政府出于规划的要求要将这块土地变性，也要收储后重新「招拍挂」，企业想直接把这块土地变性，除非有很硬的政商关系，否则基本无法实现。

7、科研用地上的办公楼/公寓，能不能买?回答这个问题，首先看科研用地上建的楼宇有什么特点。

1）首先，科研用地拿地成本低，所以科研用地上建的办公楼销售单价也比(同区域)商业用地上的办公楼要便宜不少；

2）交易流程上科研用地上的办公楼与商办产品基本一致，首付50%，不限购，房产证是科研楼性质的房产证；

3）科研用地上楼宇产品的销售对象与土地出让对象一样，也需要是有科研能力的法人单位，也不能转让、销售给个人。

4）绝大多数地方政府不允许科研用地配套部分转让。

     最后我们就科研用地和工业用地做了一个对比，以方便大家更好的理解二者的差别。

本文作者：重庆博川房地产顾问有限公司董事  龙飞