近日，高力国际重磅发布了“2021投资者问卷调查专题报告”，为投资者展示未来经济走势、投资策略与意愿，解析中国商业物业投资市场的机遇及挑战。

随着新冠疫情对于全球经济带来的负面影响的不断褪去，世界经济正在加速恢复。根据牛津经济研究院于2021年7月28日的预测，中国经济在今年的增长将相当强劲，有望达到8.4%。

中国经济加速恢复，投资市场迎来爆发

作为全球第二大经济体，中国着重统筹疫情防控和经济的发展，处于疫情散点反弹的局面，各地均采取较为灵活的政策以面对疫情等问题带来的不确定性。未来投资市场的前景值得期待，也有望迎来爆发。

74%的投资者愿意增加对于中国的投资

在连续三年的投资者问卷调查中，愿意增加对于中国商业地产市场的投资者比重不断提升，今年甚至达到74%（2019年49%和2020年65%），反映出中国商业地产的吸引力在不断增强，投资前景较为乐观。

物流仓储和产业园区跃升至投资类型首位

物流仓储和产业园区跃升投资人偏好的首位，占比高达15%，高于办公楼的13%。此外，社区商业也首次跻身投资者关注的资产类别，这主要展现出疫情后的商业发展的新机遇，预计未来会受到持续关注。

疫情反复成为新常态

Q1

2021年影响全球经济走势最关键的因素是什么?

疫情反复或影响全球经济增长前景。中美两国作为全球最大的两个经济体，发展情况对全球经济产生着显著的影响。

Q2

2021年及以后，中国经济发展的主要担忧是什么？

为积极应对人口老龄化问题，国家实施“放开三孩”*和“双减”等系列政策，有望缓解当前加速的老龄化的态势。

Q3

相比2020年，您是否愿意增加对中国商业地产的投资？

中国经济快速复苏提振投资意愿。得益于中国对于疫情的有效控制，国内经济活动领先于其它主要经济体复苏，投资市场承压较小，投资前景较为乐观。

Q4

哪些原因让你增加中国房地产投资？

经济前景乐观使得投资者更乐于进行投资活动。中国可观的经济体量、丰富的人力资源以及日趋发展完善的基础设施等要素助力国内长期经济稳步健康发展。其次，高效的防疫措施以确保整体经济运行，也提振了房地产市场的投资信心，使得投资者更愿意增加对中国房地产市场的投资。

Q5

在进行中国商业地产投资决策中有哪些担忧？

房地产市场因素及政策的调控仍为主要担忧。然而，从长期来看，日趋完善的监管有利于市场长期健康发展。

Q6

疫情如何影响您的投资决策？

优质租户通常体现出更强的风险承受能力，可以带来更为稳定的现金流，降低物业营运风险。TMT产业的快速扩张赋能多元化产业投资，数据中心等新兴投资为市场注入新活力。

Q7

与2020年相比，您认为2021年整体商业地产价格将会如何变化？

中国房地产市场保持韧性。2021年，回访者对于整体商业地产价格的变化主要表现为同比持平以及小幅波动。相比2019年以及2020年的调研结果，本年度投资者对未来商业地产价格的预期更加趋于一致，持平及小幅增加的比例显著提高，对未来价格走势持有乐观态度，也应证了投资意愿上升这一结论。

Q8

当您在投资中国房地产市场时，您主要投资方向、预计持有期、预期资本化率和内部收益率目标分别是多少？

从资产持有期来看，投资者倾向于通过中长期的投资以规避短期收益的不确定性用以对抗风险，也显得更为成熟。且投资方向呈现出更为多元化的趋势。

华东领军，大湾区强劲崛起

Q9

您认为在中国投资的最佳地理区位是？

华东地区连续三年成为最受欢迎的投资区位。相较于去年，中国投资区位发展更为均衡，重点投资区位从华东区逐步转移。其中，华南大湾区顺应国家战略成为投资的热门区域。

Q10

如果您在未来12个月计划投资一线城市，最具有吸引力的是什么？

从城市吸引力排名上看，上海和深圳投资意愿明显提升。

Q11

如果您在未来12个月计划投资非一线城市，最具有吸引力的是什么？

杭州和成都成为最具吸引力的非一线城市。

Q12

如果您打算在中国投资，将主要投资哪种类型的资产？

物流仓储以及产业园区成为本年度热门。得益于线上电商的加速扩张以及疫情所催化的线上消费模式升级，投资者对物流仓储的偏好跃至资产类型第一位（15%）。本年度社区商业（5%）首次进入投资者视线，这一新增物业类型体现出后疫情时代的商业新机遇，展现出独特的稳定性与灵活性，未来或将持续增长。

Q13

如果您打算投资另类资产，那么对您来说最有吸引力的资产类型是什么？

随着消费升级以及人口老龄化程度的加剧，消费者的需求也呈现更加多样化趋势。主要体现在生鲜电商以及生物医药对于冷链的需求持续高速增长。另外，为了应对老龄化，养老产业也受到越来越多的关注，特别是保险公司和地产商。此外，医疗及美容也呈现出爆发增长态势。

政策环境相对稳定

Q14

您是否预期政府会出台优惠的政策来支持商业地产市场发展？

政策相对宽松，商业地产市场数据表现普遍优于预期，使得政府通过出台相关政策刺激经济的可能性偏低。

Q15

您认为有助于商业地产发展的有利政策有哪些？

2021年6月21日，首批REITs产品正式上市交易，整体表现较为平稳积极。从长期来看，作为资本市场的工具和手段，REITs的推出将促进资产运营管理能力的提升，是未来后城镇化时代所需的核心竞争力。

Q16

相比于2020年，获取融资的难易程度？

从房地产市场角度上看，融资监管趋严将导致房企信用资质分化加剧，各机构对房地产企业的入库评估更为审慎，债务负担较重的企业再融资能力以及流动性将受到影响。本次调研结果表明，市场对融资能力、管理能力等要求越来越高，更为专业化的规划或为未来中国市场带来新的机遇和挑战。

Q17

主要的融资渠道?

银行贷款仍为融资主要渠道。私募基金成为创新资本的关键力量，投向科技创新领域的意识不断增强，未来有望继续上升。长端利率下行以及由疫情带来的物业价格下跌提升了保险公司投资房地产意愿。此外，2020年银保监会进一步深化“放管服”改革，取消了投资管理能力备案管理，亦激发了险资投资活力。

来源：高力国际

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