产业园经济迎来新一轮“泡沫论”的质疑，面临“招商难”的困境。但从宏观角度来看，产业转型升级必定是我国未来长期的发展战略；从市场发展趋势看，产业地产经过十余年的粗放式发展，盘活存量和植入运营服务的时代已经到来，市场正从“盖物业”向“搭平台”，从“做产品”向“创服务”转变。

新进园区大多不懂产业规划，容易盲目招商，且急于求成，营销手段功利性太强，忽略产业园的硬件、软件建设，没有独立的想法，缺乏对市场的观察、思考和策划，只懂得一味照搬其他园区的经验，且服务也是一大短板。而想要转型的传统房企开发商根本就没能抓住产业地产的本质，还停留在过去做地产的概念上。

一、过去概念束缚

首先，在开发模式上，传统房企追求“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，这与“产业地产发展需要较长的周期”，“开发难度也大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高”的事实相悖。

其次，房地产与产业地产本就是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，自然无法快速匹配产业地产的开发模式。

最后，对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。如此这般，自然无法赢得市场的认可。

二、需要做好以下工作

未来产业运营服务商将会是城市产业发展重要的合作伙伴，是众多企业快速发展的重要伙伴。而目前具备产业和企业服务能力，具有产业聚集、平台整合能力的产业运营商在市场是稀缺的。面对如今各大产业园区遭遇众多的发展制约与瓶颈问题，建议做好以下几项工作。

1、务实做好产业规划，实现狭路超车。如今产业园区定位趋同，普遍缺乏特色，园区品牌影响力较弱。面对同质化竞争，园区建设经营者必须本着求真务实的态度做好产业规划工作，加强区域研究、产业分析，评估区域经济基础产业资源和科技实力，考量产业拓展能力、招商引资能力和产业服务能力。

2、聚集产业，引领产业高质量发展。产业园需积极培育战略性新兴产业发展增长极，聚集优秀企业，促进传统产业转型升级与创新，坚定不移地坚持产业集聚发展路径和招商引资引智。求真务实、脚踏实地做好园区的产业规划、产业招商与产业服务工作，着力做好产业链分析，扎实做好产业配套、产业招商和产业服务，考察区域产业集群状况与业绩等工作。同时和政府携手共同致力于对企业进行孵化、进行投资，让它们在本地成长。产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、政策扶持、技术平台都要聚集在一起，实现产业集群化发展。

在园区运营层面，通过举办互联网行业招聘会、互联网行业创新创业大赛。搭建互联网相关产业平台，如互联网创客讲堂、TED项目路演大厅、互联网创投广场、互联网资源交易平台、互联网金融资产交易平台、黑客俱乐部、互联网众筹咖啡吧、互联网书吧、一站式企业服务中心、保姆式服务园区企业，最终形成运营促招商的可持续发展的产业生态体系，引领园中企业向高质量发展。

3、全方位构建可循环的产业生态体系。随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，建议产业地产商可摒弃传统的大规模化布局，另辟新出口，走向精细化发展之路，以降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措施。如今，园区的产业服务体系是企业在入驻时必不可少的参考指标。如通过围绕产业链、创新链、人才链，构建完善的产业服务体系，以满足包括早期办公、孵化加速、投融资对接、商业模式构建团队成长、媒体资讯、培训教育、市场推广、专业咨询和交流圈子等创业企业全生命周期的成长需求，并致力服务于落地企业，提供资本支持、孵化高新技术企业、提供中介服务，打破传统服务方式的局限，实现“一站式”服务，让园区转型升级，打造创新孵化链条服务体系，把产业园区服务体系建设引向规范化。

4、打造符合产业需求的产品以及定制化的服务和科学的运营模式，构建产业园自身IP。无论产业园如何多元化发展，园区内企业的满意度和园区品牌美誉度的提升，都是需要重点关注的。回归本质，做好平台和服务，显得更为重要。同时值得关注的是，当前市场环境下，同质化竞争日趋激烈，如何创新打造符合产业需求的产品以及定制化的服务和科学的运营模式，构建产业园自身IP，也成为影响各产业运营服务商关注的重要因素。

来源：前瞻产业研究院

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