产业园项目的选址需要进行多角度、多维度的综合考虑，不仅涉及到对产业园投资商经济实力、运营团队专业技术背景、项目融资手段及能力的要求，更涉及到对产业底层逻辑、社会环境、自然条件、政府支持力度、市场供给等诸多外部因素的影响。

同时，必须在思想上清楚的认识到：产业园项目选址是园区成功的第一步关键决策，选址成功与否决定了项目未来发展潜力乃至生死。格物进化产业运营机构认为，产业园项目的选址及定位可分为三步走：第一步，根据城市经济实力选定城市群；第二步，根据区域特性建立项目选址评价模型；第三步，精准产业定位，一张蓝图干到底。

第一步、根据城市经济实力对城市分类，并进行城市群预选择

1、处于成熟期的一线城市，典型代表城市北京、上海、广州、深圳，GDP规模超过2万亿，三产占比60%以上。这一类城市发展已成规模，经济实力强，北上广深四地成为产业园选址的优势地区，但同时城市土地供应不断收缩，土地成为稀缺资源，项目用地获取难度极大，无足够把握轻易不要涉足。

2、快速成长的新一线城市，典型代表城市：成都、杭州、重庆、武汉、苏州、南京、郑州、长沙、青岛、宁波、东莞、无锡、西安等，GDP规模1—2万亿，三产占比40%——60%。新一线城市经济发展势头迅猛，国家战略发展新方向，这些地区成为承接北上广深产业转移的首选地区。此外，由于新一线城市的抢人大战的愈演愈烈，这些城市成为未来人才聚集的潜力城市，如果有机会一定不要错过，即便成本稍微高一点也是可以的。

3、处于发展初期的二线城市，典型代表城市：昆明、大连、厦门、合肥、佛山、福州、温州、南昌、济南、沈阳等约30个城市，GDP规模5000—10000亿，三产占比低于40%。二线城市发展较为平稳，城市进入判断时应综合考虑该地区是否有重大国家战略机遇，优厚的政策倾斜力度，以及明显的区位优势等。

4、尚处于萌芽期的三四五线城市，典型代表城市：珠海、镇江、海口、扬州、临沂、洛阳、唐山、汕头、廊坊、泰州、湖州等城市，GDP规模小于5000亿，三产占比低于40%。由于区位、政策等因素限制，这些地区经济发展相对缓慢，城市进入判断时要慎之又慎，千万不要贪图一时便宜，进入这一类城市时独特的资源禀赋是产业园项目选址关键。

第二步、根据区域特性，建立项目选址3—12Plus评价模型

利用格物进化产业运营机构的3-12Plus预选城市评价模型对目标城市进行下一步筛选评比。可以从三个大维度对目标城市进行下一步判断，分别是：区域市场可容性，区域对产业园的可接受力分析；客户发展可行性，区域内园区的发展可行性分析；竞争对手威胁性，区域内园区对新进入挑战分析。每个评价维度又可以从四个小项指标进行评价，暂时不考虑加权重，仅仅量化指标，做最终决策参考。详见下表：

以上仅代表格物进化产业运营机构的的部分观点，您若想更深入了解可以来电咨询我们，专家顾问将一对一为您详细讲解并做典型案例剖析供您参考。

第三步、产业精准定位，一张蓝图干到底

由于大部分园区在开发之初缺少统一的科学规划及准确定位，因而在园区的发展进程中出现头疼医头脚疼医脚的现象，通常出现的问题有：产业园区内产业类型过剩，布局杂乱；产业关联度小，集而不聚；同质化严重，竞争过度；片面追求高科技产业等。

产业的精准定位是园区招商引资的前期重要铺垫，利于帮助产业园摆脱传统粗放的发展模式。对产业选择的把握，园区选址的认知是定位的前提，产业链的梳理和趋势研判是定位的关键。因而，产业定位可以从三个方面进行充分考虑和衡量，分别是目标城市情况，产业发展现状，产业发展趋势。

1、目标城市详细情况，见下表

2、目标城市产业发展现状，详见下表

以集成电路为例，了解该产业链各环节的分布情况，根据区域产业分布情况确定产业园区产业定位可行性分析。

3、目标城市产业发展趋势，详见下表

在此基础上，我们在实际选址操作中还要遵循七大原则：战略导向原则、规划导向原则、土地节约原则、交通便利原则、依托现有基础设施原则、绿色生态原则、人才集聚原则。对于产业园项目的具体进入评判时还要考虑以下几个因素：项目的定位是否符合当地政府的发展愿景？当地是否有存量土地可供项目发展？当地是否有税收增长的压力？当地产业升级和调整的迫切性如何？当地是否有提升城市形象的意愿？当地政府的财政收入是否可以支撑发展规划？

综述之，产业园项目的选址和产业定位是有一套系统的方法论和工具的，好的选址策略和精准的产业定位会给产业园的发展奠定良好的基础，也是成功的开始。格物进化产业运营机构通过16年的实践经验加上对“新科技革命+新消费主义+新产业环境+新文化创新“的认知力量，形成对新型产业园区操盘的理论体系和方法论，为各类转型产业园投资开发的企业提供拿地策划、关键资源导入、产业定位、园区规划、开发策略、投融资设计、招商运营策划等一站式服务

文章来源：特色小镇研究院

免责声明：本平台所发布内容除原创内容及特别说明外，稿件文字及图片均来自网络及各大主流媒体，本平台对文中观点及准确性保持中立。转载内容均会注明出处，部分文章因转载众多，无法确认原作者的，仅标明转载来源，还望谅解，如有侵权，请联系我们删除。